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時間はかかっても高く売りたいなら「仲介売却」
不動産の売却に際して何を優先するかは、売主様それぞれの事情によって変わってきます。「少しでも高く売りたい」「時間はかかってもいい」という場合には、仲介売却がおすすめです。
大阪市の三和都市開発株式会社では、売主様のご要望に沿ったかたちでの仲介売却を進めてまいりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
不動産に関するこんなお悩みは
ありませんか？
- いますぐに売却した場合どれくらいで売れるのか知りたい
- 子供も大きくなったのでもう少し広い家に住み替えたい
- 親との同居話が持ち上がった
- 相続した不動産が空き家のままになっているので何とかしたい
- 大切な持ち家だが事情があって手放すことになった
- 通勤や通学に不便なので引っ越しを考えたい
- 所有するマンションやアパートで家賃を滞納されている
- このままでは住宅ローンの返済が難しくなる
- 離婚することになり財産分与しなくてはならない
- 近所の人に知られずに売却したい
- 持ち家を手放して賃貸に住み替えようと検討している
買主様と売主様の間をつなぐ仲介売却
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介とは不動産会社が売主様と買主様の間に立って仲介し、契約を成立させる売却方法です。これに対し買取とは、不動産会社が買い手となって、売主様から不動産を直接購入します。
仲介は最も一般的な売却方法であり、売却と聞くとまず仲介を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。仲介における不動産会社の役割とは、売主様と買主様を繋ぎ、双方に満足していただける売却を実現することです。
PICK UP!
「買取保証付き仲介売却」
について
「仲介売却」と「買取」のいいとこ取りをしたような、「買取保証付き仲介売却」という方法もあります。これは一定の期限を設定して物件の販売活動を行い、その期間中に仲介売却が成立しなかった場合には、不動産会社がその物件を買取る約束をするものです。
所定の期間中に購入希望者が見つかれば、買主様の希望の価格で売却できる可能性が高くなります。万一期間中に売れなかった場合でも、不動産会社による買取が保証されているため、確実に売却することが可能です。
仲介売却には3種類の
媒介契約があります
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の業者に仲介を依頼できるほか、売主様ご自身で買い手を見つけることも可能な、自由度の高い契約です。条件の良い物件の場合は、希望価格に近い値段で売却できる可能性が高くなります。 | 自社で売れなければ仲介手数料が入らないため、業者のモチベーションが低いことも。また、レインズ（RAINS）※に情報が掲載されない可能性もあり、売却が決まりづらい点がデメリットです。 |
| 専任媒介契約 | レインズ（RAINS）※に登録されるため、買主様を見つけやすいほか、業者には定期的な状況報告の義務があるので、きちんと進捗を把握できます。売主様ご自身で買い手を探すことも可能です。 | 1社だけとの契約となるため、その業者による「囲い込み」が発生するケースも。囲い込みとは、売主様・買主様両方から手数料を得るために、虚偽の情報を流して成約の邪魔をすることです。 |
| 専属専任 媒介契約 |
成約すれば確実に自社に手数料が入るため、不動産会社のモチベーションが高いのが特徴です。レインズ（RAINS）※にも5日以内に登録されるので、希望に沿った買い手が見つかる可能性が高くなります。 | 専属専任媒介契約では、売主様ご自身が買い手を見つけた場合でも、業者に仲介手数料を払わなければなりません。また、1社だけに委ねることになるため、信頼できる業者選びが課題です。 |
※レインズ（RAINS）とは「不動産流通機構標準情報システム（Real Estate Information Network System）」のことで、全国の不動産会社が情報を参照できるネットワークです。
仲介売却の基本的な流れ
- 相場の確認
-
不動産を売却するにあたって、一番気になるのはやはり「値段」ではないでしょうか。国土交通省が提供する地価調査データや、物件のある地域の相場価格を事前に調べることで、おおよその価格の目安を予め知ることができます。
- 売却相談・物件調査・価格提示（査定書提出）
- 物件の相場を確認したら、次は業者に相談し査定価格を出してもらいます。この段階では、複数の不動産会社に査定を依頼します。そして適切と思われる価格が出てきた中から、信頼できそうな業者を選びましょう。
- 媒介契約の締結
- 依頼する業者を選定したら、次は媒介契約を結びます。時間をかけてでも希望通りの価格での売却を狙うなら「一般媒介契約」、スピーディに売却したい場合は「専任媒介契約」あるいは「専属専任媒介契約」がおすすめです。
- 売買活動・交渉
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媒介契約を結んだら、依頼された業者は自社のホームページに物件情報を掲載したり、広告やチラシを使ったりして購入希望者を探します。希望者が現れると内見へと進んでしまうため、居住中のご自宅を売却する場合は早めに行っておきましょう。
- 売買契約
- 条件が折り合って買主様が決定すると、いよいよ売買契約を締結します。この際、欠陥や不具合があればはっきりと伝えておきましょう。契約書に記名・押印をしたら成約です。この時点で、買主様から手付金を受け取ります。
- 代金授受・物件引き渡し
- 物件を引き渡すタイミングは、売却価格の全額が振り込まれてからです。手付金を引いた金額の振り込みを確認したら、所有権の移転や抵当権の抹消など、必要な登記申請を行って、定められた期日に引き渡しを行います。
- 譲渡税の納付
-
不動産の売却によって利益が発生した場合には、その翌年に確定申告を行います。購入時よりも安い価格での売却となった場合には、「譲渡損失の繰越控除制度」を利用できる可能性もありますので、詳しくはお問い合わせください。
PICK UP!
住み替えの際は
売却優先の「売り先行」
をおすすめします
住み替え目的で不動産を売却する場合、売却と購入を同時に行うのが理想ですが、なかなか同じタイミングでの実現は難しいでしょう。そこで当社では、新居の購入よりも売却を優先する「売り先行」をおすすめします。
先に売却することで購入資金を用意できるため、余裕を持った資金計画で新居を探せるほか、時間の制約がないので売却の交渉も有利に進められます。ただし、新居が決まるまで仮住まいが必要となる場合、賃貸料や引っ越し料金が余計にかかることも考慮しておきましょう。
売り先行のメリット
| 資金計画が立てやすい | 現在お住いの住宅を先に売却をすることで、購入資金が手元にある状態で新居を探せます。ローンの残債がある場合も、その清算後に手元にいくら残るかを把握できるため、新居での生活資金までを考慮した資金計画を立てることが可能です。 |
|---|---|
| 住居費が被らない | 現在のお住まいにローンが残っている場合、売り先行で売却すればその時点で残債はゼロになり、新居のローンと被ることはありません。買い先行の場合には、2軒分のローンを並行して支払う期間が発生する可能性があります。 |
| 新居の融資が受けやすい | 住み替えの場合も、新居の購入には住宅ローンを利用する方が多いのではないでしょうか。売り先行ならすでに残債は支払い終えていますが、買い先行の場合は一定期間2軒分のローンが被ることになるため、審査のハードルが上がってしまうのです。 |
売り先行のデメリット
| 仮住まいの必要がある | 「売り先行」で先に住まいを売却してしまうと、住む場所がなくなってしまうため、新居が決まるまでの間に仮住まいが必要になります。その間の賃貸料なども必要になりますし、引っ越しも2回必要になります。 |
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