売買があった場合は日割りで計算

固定資産税の納付書は、1月2日以降に不動産を売却していたとしても

1月1日時点の元所有者に対して届いてしまいますので、
売主はその年の固定資産税を支払う必要があります。

そのため、不動産の引渡し時に固定資産税を365日で割って日割額を計算し、
買主は引渡し日から12月31日までの分を買主負担分として売主へ支払い、
売主はその金額を受け取ります。
これが「固定資産税の清算金」になります。

以上、不動産売買の実務のお話になりますので、どうぞ頭の片隅に置いておいて下さい。
正式なる土地の相続税評価額を算定するためには
税務や不動産の専門家に依頼する必要があります。
厳密には、形状によって評価額が変わるためです。

2. 相続税「ビッグ3」とは

税理士として、相続税申告手続きをする際の
ビッグ3ともいうべき資産は次の３つです。

①現預金　②上場株式　③不動産

相続税額の計算上のキモになります。

現預金と上場株式

現預金の相続税評価額は誰でもすぐに把握できます。
現預金1億円なら、誰が計算しても時価は1億円です。
土地のように4つの価格があるわけではありませんので、
現預金の価格は単純明快で1つだけなのです。

次に、上場株式の相続税評価額はどうでしょうか？
これは相続発生時点の株式市場での価格になります。
つまり、相場の動き次第で変動する“時の運”なのです。
 

リーマンショックでの株価暴落のはなし

某百年企業の三代目社長がお亡くなりになった時のお話です。

「うちの主人が危篤なんです。相続税を安くするには、
主人名義の預金通帳を今すぐ私名義に変えておいた方が
いいですか？」と奥様からお電話がありました。

その時の相続税法では生前贈与加算年数3年になりますので、
私は「今から慌てて名義変更しても意味はない」とお伝えしました。

（注）生前贈与加算年数は令和6年1月1日以降より7年に延長になります（令和5年度税制改正大綱より）。

関連記事：「相続税対策 ”不”動産を今年は動かしなさい」岩佐孝彦税理士による税制改正の解説と、相続税対策について


その後、三代目社長は亡くなられ、
私共で相続税申告手続きを進めることになりました。
そのとき、ご生前に投資されてきた上場株式の株価が
かなり暴落していることが判明しました。
ほかでもない、リーマンショックの影響でした。

奥様はこの事実にショックを受け、このように話されました。

「うちの主人はあれだけ一生懸命働いていたのに、
これだけしか財産が残らないなんて...。
株価がこれだけ下がっているなんて、運が悪いですよ」

奥様はそうおっしゃいましたが、
結果としては株価暴落の影響で相続税を低く抑えることができたのです。

さらに後日談があります。
この上場株式を奥様が相続されたあと、
株価はぐんぐん上昇したのです。

奥様はキャピタルゲインを手にされ、優雅な老後生活を送っておられます。

天国の三代目社長もきっと安堵されていることでしょう。
今から思えば、相続税の心配をなさっておられた奥様を案じ、
リーマンショック時のタイミングに合わせて
天国への旅立ちをご決断されたのかもしれません。



人間の心理は不思議なものです。
「相続税はできるだけ払いたくない」と言ったかと思えば、
だからといって相続財産が少ないと
どこか寂しい気持ちにもなるものですね。

間違いなく言えるのは、
上場株式における相続税は“出たとこ勝負”で、
時の運に左右されてしまうということです。
上場株式は相続税対策の観点から見ても、所詮“博打”なのです。

不動産は博打ではない

不動産の相続税対策は“出たとこ勝負”にはなりません。
今後の市場動向をしっかり見極めることができれば、
「前もって勝ちを読む」の境地に
身を置くことができます。
 

戦う前に勝ちを読め

中国古典の孫子の兵法に
「勝兵は先ず勝ちて後に戦いを求め、
敗兵は先ず戦いて後に勝を求む」というくだりが
あります。
勝者は戦う前に勝ちを読むが、
敗者はとりあえず戦ってみてから勝利を願うという意味です。
 

3. 不動産をとりまく現状

商業地の地価は3年ぶりの上昇。

不動産市場の動向を見極めるうえで、
大きなヒントになる報道が先日ありました。
土地の価格の動向を示す「地価公示」が発表されたのです。

地価公示は、国土交通省が今年1月1日時点の
土地の価格を調べたもので、
関西2府４県では新型コロナ関連の行動制限の緩和などを背景に、
「商業地」は3年ぶりの上昇に転じるエリアが目立ちました。

大阪駅北側の「うめきたエリア」での再開発への期待から
周辺で地価が上昇した他、
コロナ禍で下落が続いていたミナミの繁華街でも
地価が上昇に転じる地点が相次いだためです。

「商業地」の上昇率が最も高かったのは、
堺市美原区平尾の13.6％でした。
この他、大阪市福島区福島6丁目でも
上昇率が8％を記録しました。



「住宅地」は、全体の平均でプラス0.7％となり、
2年連続の上昇となりました。

上昇率が最も高かったのは、箕面市今宮4丁目の8.2％で、
北大阪急行の延伸に伴って新駅が建設されることが主たる要因です。

また、「住宅地」で最も価格が高くなったのは大阪市福島区福島3丁目で、
1平方メートルあたり116万円でした。
この地点が最高額になるのは7年連続で、昨年より7.4％上昇しました。


 

関西全体の地価については住宅地は上昇傾向ですが、
奈良県や和歌山県の交通などの利便性が低い地域では
少子高齢化が進み、地価の下落が続いています。
中心部の利便性の高いところは選ばれる傾向になる一方、
利便性の低いところは選ばれにくく、価格が二極化しています。

厚生労働省より先日、
日本の将来が心配になる発表がありました。

▼2022年の出生数　初の80万人割れ（想定より11年早く）

出産期にあたる世代の減少に加え、
新型コロナウイルスの感染拡大で、結婚・妊娠・出産にためらう。
そんな人が増えたのが原因だそうです。
若い世代に経済不安が広がり、出産に前向きになれない。
そんな社会の潮流が鮮明になっています。
 

いますでに起こっている未来にも注目

米国経営学者のドラッカー氏はかつてこう言いました。

……………………………………………

明日何が起こるかわからないが、未来についてわかっていること。

それは人口動態のように、“いますでに起こっている未来”だけである。

人口の変化は、労働力・市場・社会・経済にとって最も基本となる動きである。

しかも、その変化は速く、その影響を現す。　

……………………………………………

彼の先見力＆未来予測の源泉は【人口動態】なのです。

このように、不動産の相続税対策については、
最新の公示地価の動向や人口動態も考慮に入れれば、
前もって勝ちを読むことができます。

株式市場のように、出たとこ勝負にはなりません。



 

"知識"より"知恵"で勝負！

そのためには、不動産の専門家の“知恵”が必要不可欠です。

"知識"であれば、情報氾濫時代と言われる今日では
ネットで簡単に拾うことができるでしょう。
しかし、表層的な情報だけでは一つ間違えば“出たとこ勝負”の対策になりかねません。

あなたも是非プロの"知恵”を借りながら、「前もって勝ちを読む」というレベルで不動産の相続対策を実行して下さい。