不動産を所有されている方のなかには、
収益不動産で利益をあげたいと考える方も沢山いらっしゃいます。
今回は、不動産会社がお伝えする「収益不動産のおさえどころ」
最低限これだけは知っておいてほしい基礎知識をお届けします。

目次
1. 収益不動産の種類
2. 収益不動産を選ぶポイント
　・利回り ・物件の条件
3. 投資を成功させる近道

1. 収益不動産の種類

収益不動産には、大きくわけて3つの種類があります。

① 家住居タイプ

マンションやアパート等。
他のタイプに比べると総額として安く購入することが可能で、物件数も豊富。
初めて収益不動産を購入される方はこのタイプが多いです。

② ビル事務所タイプ

主にオフィスビル。
特徴として、借り手は個人ではなく法人である点が挙げられます。
法人は賃貸期間が長のと、賃料が滞納とならない場合が多いので、
長期的に安定した収益が期待できます。

③ お店テナントタイプ

飲食店やコンビニなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、
基本的には不動産オーナーから店舗を賃貸し営業しています。
万が一テナントが閉店してしまった場合等は、
次のテナントが決まるまでに時間が掛かることもあります。
また、コロナ禍で経営が悪化し、賃料が滞納となっているケースも多々あります。
 

2.収益不動産を選ぶポイント

収益を得るために、どんな不動産を選ぶと良いでしょうか。

利回りをチェック

利回りとは、投資した額に対してどのくらいの収益があるのかが分かるものです。
利回りには『表面利回り』と『実質利回り』があります。

表面利回り

年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字

実質利回り

年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、
物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字

収益物件の販売図面の多くは表面利回りのため、
実際の収益は実質利回りを確認して判断しましょう。
ご自身では難しい場合は、不動産のプロにご相談ください。

物件の条件をチェック

利便性がよく、管理がしっかりと行き届いている物件や
セキュリティなどの設備が整っている物件は人気があります。
賃借人の立場に立って「どんな物件に住んでみたいか？」を考えてみましょう。

エリア

人気地域では、利回りは低い傾向にあります。
とはいえ利回りの高いエリアは賃貸需要がないこともあります。
人の流れや地域の特徴、成長性を判断し、
賃貸需要が高い地域で利回りが高い物件を探しましょう。

周辺環境

交通の便や周辺環境も、不動産購入時には重要なポイントの一つです。
また、単身者向け・ファミリー向けのマンションでは
優先される項目が異なります。
例えば単身者向けの場合は、駅やコンビニなどが近いことを優先されます。
ファミリー向けマンションなどは、
公園や学校区なども重要視される傾向にあります。

管理・メンテナンス

区分所有のマンションは、戸数が多く空き室の少ない、
管理人が常駐しているマンションが良いでしょう。
また、大規模な修繕や修繕積立金の総額、
今後の修繕計画も把握しておきましょう。
一棟物件の場合は、現在の建物の状況を自分の目で確認、
今までどこを修繕したのかを調査し、
その上で今後どの部分に修繕が必要になるのか、
どれくらいの費用がかかるのかを想定の上、
前もって費用を確保しておきましょう。

設備、仕様

間取りに関していえば、広さが優先される傾向にあります。
その他希望が多い条件として、室内洗濯機置場やバストイレ別、
収納などがあります。
また、オートロックやテレビ付インターフォン、
防犯カメラなどのセキュリティ面も重要です。

3.投資を成功させる近道

収益不動産への投資では、目的を明確にしておくことが成功への近道となります。
選ぶ物件や収益の目標額が、目的によって変わるためです。
ここでは、よくお客様がお考えになられる「収益不動産」の目的と
それを達成するために考えなければならないことをご紹介します。

現金収入を得たい

長期間安定した現金収入を得ることを目的とされる方は
沢山いらっしゃいます。
この場合、想定されるメリット・デメリットをきちんと考慮し
長期の計画を立てて投資にあたることが大事になってきます。
 

私的年金にしたい

将来、公的年金の他に毎月いくらかを収益物件から受け取りたい。
そのような目的の場合は、まず確保したい収入を逆算して物件を選びます。
物件購入するにあたり、借り入れをする場合は、
年金が必要な時期までに完済できるかを計算しましょう。
 

節税したい

所得税などの節税が目的といってご相談される方も多いです。
この場合は、まずはじめに本当に節税になるのかを慎重に判断します。
不動産関連の税金は複雑ですので、ときには専門家の助けを借り、
損益のコントロールや他の所得とのバランスなどを長期的にみることが大切です。
 

相続税対策をしたい

相続税は色々な資産が対象となりますので、
全財産を考慮した上で不動産投資を組み入れましょう。
購入後の相続税のシミュレーションを行うことによって、
どの程度の物件を取得すれば良いのか判断が可能です。

以上が、目的別にみた「収益不動産の投資を成功させる鍵」となりますが、
目的達成のために働くうちに、専門的な知識が必要な場面は必ずやってきますので
困った時は信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ
収益不動産の種類は、大きく分けて
「家住居タイプ」「ビル事務所タイプ」「お店テナントタイプ」の3つ。
収益不動産を選ぶポイントは「利回り」と「物件の条件」
投資を成功させるには、目的を明確にすることが近道になります。

本ブログを運営している三和都市開発は、 30年以上にわたり大阪を中心に収益不動産のオーナー様から数多くご相談を承っております。 税務や法務のスペシャリストとも連携して日々取り組んでおります。 ぜひお気軽にご相談ください。なんでもお答えいたします。

監修者
司法書士法人リーガルエスコート
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