最低賃金や物価があがるなか、不動産の価格も上昇中。

不動産オーナーにとっても、時代の転換期かもしれませんね。

岩佐税理士から「今は低く構えろ」と
税務を交えたアドバイスをよせていただきました

目次
1. インフレよ、こんにちは
2. 不動産地価もインフレ
3. 円相場をチェックして、低く構えよ
4. 譲渡所得税には要注意

1. インフレよ、こんにちは

10月は値上げラッシュ

10月に入り、最低賃金が過去最大の51円引上げとなりました。

これによって、全国平均時給1,055円となりましたが、値上げはそれだけではありません。

食品についても、10月から値上げとなる品目が2,911となりました。
これは今年最多の値上げです。

飲料水やお茶などのペットボトル入りの飲料を中心に、
「酒類・飲料」が1,362品目と最も多く、
全体の半数近くを占めています。

次いで、ハムやソーセージなどの「加工食品」が673品目となった他、
チョコレート関連の商品を始めとする「菓子」は237品目に上りました。

もう完全にデフレの終焉、インフレ時代の到来と言えるでしょう。

「デフレよ、さようなら。インフレよ、こんにちは。」

という感じでしょうか。（笑）

2. 不動産地価もインフレ

三大都市圏で上昇目立つ

不動産も同様に完全にインフレの様相です。

国土交通省より先月公表された【基準地価】は、32年ぶりに上昇しました。

地方圏の全用途の平均が地方4大都市を除いても、前年から0.2％上昇しています。

訪日外国人客を中心とした観光需要の高まりや、
半導体の工場新設などが起点となり、地価上昇が各地に波及しているのです。

特に三大都市圏（東京・大阪・名古屋）で上昇が目立っています。
上昇地点の割合を見ると、2024年は84.4％と2年連続で8割超の地点が上昇しました。

新型コロナ禍前の2019年は58.9%にとどまっており、
2024年は東京圏の商業地に限れば、94.5%が上昇しています。
 

関西に限定してみても...

関西地域の、2024年の基準地価は平均192,784円/㎡、

坪単価では平均637,305円/坪で、前年からの変動率は＋1.52％です。

また、関西の土地価格相場は平米単価で平均209,007円/㎡、
坪単価では平均690,932円/坪で、前年からの変動率は、＋1.68%です。

このように、2024年は日本経済全体がインフレ模様になりました。

近年を振り返れば、ズバリ先に来たのは【資産インフレ】です。
以下の順序でインフレが来たと言ってもよいでしょう。

【資産インフレ → サービスインフレ → 物価インフレ】

3. 円相場をチェックして、低く構えよ

上場企業では不動産売却の動きが加速

上場企業が保有する不動産の含み益が2023年度で約29兆円となっており、
開示が義務となった2009年度以降で最大になっています。

含み益が最も大きいのは三菱地所で、4兆8,499億円。

住友不動産と三井不動産を合わせた不動産大手3社で、計12兆2,138億円と全体の4割強に上ります。

この他、東京建物（5,294億円）や東急不動産ホールディングス（4,084億円）も大きくなっています。

以上の含み益を実現すべく、例えば三井不動産では不動産などの売却で3年で2兆円回収し、
東京ガスでも不動産売却資金を成長投資に回す方針を固めています。

不動産売却のタイミングは円相場をチェック

商売の大原則は「安く仕入れて、高く売る」ですから、
不動産市場を見れば、今こそ高く売る好機到来と考えられているのかもしれません。

不動産を売却して、換金化するタイミングを考える上で大切なのは、
円相場でしょう。

1ドル160円台と歴史的な円安水準で推移していたドル円相場が反転し、
円高傾向が強まってきており、最近は1ドル140円台が続いています。

しかし今後の円相場は予断を許しません。

今月の国内の衆議院選挙や、来月の米国大統領選挙の結果次第で、
円相場が大きく動く可能性もあるからです。

是非とも「重心を低く、低く、低く」をスローガンに、
外部環境を的確に見極め、不動産売却の最適タイミングを考えてみて下さい。

4. 譲渡所得税には要注意

長期譲渡所得と短期譲渡所得

ご存知の通り、土地や建物の譲渡所得に対する税金は、
他の所得と区分して計算します。

その際、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって、適用する税率が異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在でその土地や建物の所有期間が、
5年を超えるか超えないかで税率が変わります。

・5年を超える場合...
「長期譲渡所得」として税率20%（所得税15%・住民税5％）

・5年以下の場合...
「短期譲渡所得」として税率39％（所得税30%・住民税9％）になります。

買った時の金額が不明な場合

しかし、所得税確定申告期間中に実務のうえで問題になりやすいのが
「買った時の金額（取得費）が不明である場合」です。

都市伝説では、取得費が不明であれば【5％ルール】として、
売った金額の5％を取得費とみなし、譲渡所得の計算をしなければならないとされています。

ただご自身の記憶で「いやいや、そんなに安い金額で買ったはずはない！」という方がいらっしゃれば、
私の過去のブログをご参照ください、

参考記事▶︎【確定申告】いくらで買ったのか、わからなくても粘りなさい！〜不動産譲渡の所得税〜
 

不動産の査定に際しては、是非とも実績豊富な信頼できる専門組織にご相談されることをおすすめします。
皆さんの保有される不動産で“実りの秋”にしましょう。

当ブログを運営している三和都市開発は、 税理士とのパートナーシップを持っています。 相続に関するお悩みや、不動産資産の悩みについて お気軽にご相談ください。

【当ブログ執筆者】

TFPグループ
税理士法人トップ財務プロジェクト
社会保険労務士法人トップ労務マネージメント
税理士 中小企業診断士 代表兼CEO  岩佐 孝彦
TEL/06-4796-7771    mail/iwasa@tfp-j.com
公式サイト/www.tfp-j.com

このブログを読まれた方におすすめの記事

＜税理士 岩佐孝彦による寄稿ブログ＞
▶︎【戸籍謄本DX】 相続手続きの残暑のような疲れは来年なくなりそうです。
▶︎【新紙幣】不動産だって交換できる！しかも無税で！
▶︎【争族の火種を取り除く】寄与分＆特別受益とは？〜税理士による"もめない相続"のポイント解説〜
▶【確定申告】いくらで買ったのか、わからなくても粘りなさい！〜不動産譲渡の所得税〜
▶その"節税スキーム"本当に大丈夫？リスクの“選球眼” を磨け！
▶【2024年 不動産の相続登記が義務化】小林製薬 熱さまシート vs 不動産相続の冷却時間対決
▶︎［五月病］相続人不在の資産が"さすらいの旅"に出ないように 〜遺贈について〜
▶︎【不動産遺贈】 定額減税と同じくタイミングが命

＜不動産の基礎知識から、法律に関する専門分野まで＞
▶「おひとり様相続」法定相続人がいない独身者の遺産は誰に？
▶「空家」放っておくとどうなるの？〜空家等対策特別措置法〜
▶【一括査定】査定額の違い、どう判断したらいいの？安心売却の「買い取り保証制度」がおすすめ！