1. 2024年は、警戒モードのお盆休み

お盆期間はいかがお過ごしになりましたか？

今年のお盆休暇は何だか落ち着きませんでしたね。
気象庁による南海トラフ地震の注意による警戒モードのため、
観光地の旅館はコロナ当時のように、キャンセル続出だったとか。

せっかくの書き入れ時に大打撃になったわけですから、本当に不憫なお話です。

2. 都心の中古マンション価格が高騰

お盆期間中の不動産に関する報道として、日経新聞にこんな記事がありました。

『都心の中古マンション価格、新築時の3倍に』

記事によれば、都心の中古マンションの価格上昇の勢いが止まらず、
新築時と比べ3倍を超え、大阪でも2倍を超えるとか。

「百年に一度」ともいわれる再開発が進行している梅田駅・JR大阪駅周辺をみると、
中古マンション物件は新築時の2.4倍になっています。

また、大阪の夏の風物詩と言える「なにわ淀川花火大会」を特等席で楽しめるとして、
大阪市内のタワーマンションの人気も高まっています。

眺望が良いのは、大きな魅力ですね。

しかし、世の中すべて100%完璧で、デメリット無しというものは存在しません。
マンションのデメリットは何といっても、災害に弱いという点です。

3. 天災は忘れた頃にやってくる

お盆期間の気象庁による地震発生確率は0.5％でしたが…
今のところ小規模な地震は見られるものの、大地震は発生していません。

往々にして、地震は皆が気を付けている時は起こらないものかもしれません。

『天災は忘れた頃にやってくる』

…寺田寅彦氏（物理学者）のかつての名言です。

現在の科学技術では、南海トラフ地震がいつ、どこで起きるのかは予測できないそうです。
特にマンションにお住まいの方はくれぐれもご用心頂きたいと思います。

4. タワマン節税は難しくなった

そしてもう一つ、マンションにお住まいの方に、
税理士の立場から注意喚起したいことがあります。

【タワマン節税封鎖の税制改正】について

2024年1月1日以降の相続・贈与から、ほとんどのマンションの評価額が引き上げられるようになりました。
相続税対策の王道は「不動産」ですので、注意が必要になります。

不動産の相続税評価額は、次の2点をもとに算出されます。

・土地部分 / 国税庁が発表する「路線価」
・建物部分 / 市区町村が算出する「固定資産税評価額」

すると、市場価格と比較したときに "土地部分が時価の8割程度、建物部分は5～7割程度" 安く評価されることになります。

さて、タワ―マンションの場合はどうなるでしょうか。
タワーマンションは高層階ほど眺望が良いため、市場価格が高くなる傾向があります。

しかしマンション1戸につき、1つの路線価しか設定されていません。

階層が異なっていても、建物部分も低層階と高層階の相続税評価額は大きな差がでてこないのです。

よって、マンションが高層階であればあるほど、市場価格と相続税評価額の差が広がっていき、
相続税の負担を軽減する効果が高くなるため、相続税対策として従来よく利用されていました。

その結果、相続税の税務調査で課税当局と納税者の間で見解の相違が続出し、
税務裁判が多く見られました。

市場価格と路線価の乖離にメスが入る

税理士業界に衝撃が走ったのは、2022年の最高裁の路線価否認判決です。

土地評価の絶対的ルールであった「路線価」が否認されたのです。

原告である相続人は、財産評価基本通達に基づきルール通りに「路線価」を算出し、
2棟のマンションを3億3千万円と評価し、購入時の借入と相殺し、相続税をゼロとして申告しました。

しかし、最高裁は不動産鑑定評価額に基づく「市場価格」である12億7千万円を適正時価とし、
相続人に対し約3億円の追徴課税が課せられることになりました。

本件では、市場価格と路線価に約3.8倍の乖離率があったのです。

この判決を契機に、タワーマンションを含む区分所有マンションの相続税評価額の計算方法に改正が加えられ、
マンションの市場価格と相続税評価額の乖離率が1.67倍以上となる場合、
相続税評価額が市場価格の60%に収まるように補正されることになりました。

改正後の区分所有マンションの評価額は以下の通りです。

なお、評価乖離率はマンションの築年数や総階数などに基づき計算されます。
この計算式は以下の通りです。

なんだか、ややこしい計算式で恐縮です（汗）。
実務上は私たち税理士に委託して頂ければ大丈夫です。

今一度マンション所有者に押さえて頂きたいのは、
保有不動産の資産価値を決定するのは ①市場価格  ②路線価  ③固定資産税評価額 の3点だということです。

5. さいごに

世の中すべて光が当たるところには影が生まれます。

そして、その影は光が明るければ明るいほど濃くなります。
マンションの人気が急上昇し、資産価値が高くなっている反面、
災害対策や相続税対策に際しては十分注意してください。

なお、不動産の市場価格の把握のための査定が必要になる際には、
信頼のおける不動産会社に是非ご相談ください。

当ブログを運営している三和都市開発は、 税理士とのパートナーシップを持っています。 相続に関するお悩みや、不動産資産の悩みについて お気軽にご相談ください。

【当ブログ執筆者】

TFPグループ
税理士法人トップ財務プロジェクト
社会保険労務士法人トップ労務マネージメント
税理士 中小企業診断士 代表兼CEO  岩佐 孝彦
TEL/06-4796-7771    mail/iwasa@tfp-j.com
公式サイト/www.tfp-j.com

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