新紙幣発行によせて、
岩佐税理士から無税で不動産交換できる税制を解説していただきました。

さまざまな物を"交換"してきた、お金の起源の話も面白い記事です。

ぜひご一読ください。

目次
1. 新紙幣発行によせて
2. お金の起源 〜さまざまなものを"交換"〜
3. 土地建物を"交換"する優遇税制について
4. "固定資産の交換 譲渡所得の特例"を使うには

1. 新紙幣発行によせて

20年ぶりの新紙幣発行

7月3日に20年ぶりの新紙幣発行が行われました。
中でも注目は、新1万円札の“顔”に選ばれた渋沢栄一氏です。

渋沢氏の功績は「日本資本主義の父」として、
帝国ホテルやサッポロビールを始めとする500以上もの企業設立に携わり
『論語と算盤』の名著も出されています。

ただSNS上では、渋沢栄一氏の派手な女性関係のエピソードが語られています。

授かった子供の数は100人以上、妻と妾を同居させていたとか、
最後に認知した子供は68歳の時にできたとか。

これまで何度も紙幣の“顔”の候補に挙がってきましたが、
過去落選し続けてきたのは彼の華やかな女性関係が影響したとも噂されています。

新紙幣には世界初の偽造防止技術も施されているそうです。

私（岩佐）は税理士として、お金を扱う仕事をしていますので、
お金はもちろん大好きです（笑）。

新紙幣の触り心地、匂いなどを味わいたいものです。

2. お金の起源 〜さまざまなものを"交換"〜

さて、ここで「お金の起源」について考えてみましょう。

物々交換

通説では、お金が生まれる前は物々交換を行っていたと言われています。

各集落で猟師や漁師、農夫といった得意分野を持つ人々が、
それぞれの得意分野の食糧を多めに確保し必要に応じて不得手な分野の食糧と交換していました。

しかし、この方法では、相手が自分の持っているものを欲しくない場合には、
相手のものと交換してもらうことができません。

また食糧同士で交換すると、鮮度が異なるといった問題も生じます。

物品交換

その後、人々は物品交換を行うようになりました。
物品交換では、布・塩・貝・砂金などの比較的価値が下がりにくい物品と欲しいものを交換します。

しかし、この方法にも問題がありました。

布や塩、貝などは物品交換を行わなくても製造や入手が可能でした。
また、砂金の配合率を変えること、つまり偽造が比較的容易で、
適正な価値で取引をすることが困難なケースがあったのです。

貨幣制度

そこで人々は、どの条件下でも同じ価値を持ったお金を使う貨幣制度を作り上げました。

現在、世界最古の貨幣（金属貨幣）と考えられているのは、
紀元前670年頃にアナトリア半島（現在のトルコの一部）のリュディアで発明された『エレクトロン貨』です。

また、世界最古の紙幣は中国の北宋時代（960～1127年頃）に作られた『交子』と言われています。

現代の私たちは日々の経済活動の中で、旧紙幣と新紙幣の"交換"を徐々にしていくことになりますね。

以上のように、貨幣経済が生まれ、貨幣によって"交換"が媒介されることで、
お互いに交換したい財が一致せずとも、取引が成立するようになったわけです。

3. 土地建物を"交換"する優遇税制について

貨幣を介さず土地建物を交換

ここまで"交換"を通して取引をしてきた歴史をみてきましたが、
実は貨幣を介さなくても土地建物を"交換"する取引を成立させられる優遇税制があることをご存知でしょうか？

これは、所得税法58条で定める固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例です。
 

固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例について

個人が土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と"交換"したときは、
譲渡が無かったものとする特例です。

例えば、相続した土地を別の不動産と交換したいときに使える特例制度です。

土地や建物を同種の資産と交換した場合、原則として税金がかかります。

個人の場合、所得税および住民税がかかり、譲渡した不動産と譲り受けた不動産の時価の差額（交換差益）に対して、原則として
・長期保有の場合20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
・短期保有の場合39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
の税率を乗じた金額が譲渡所得税になります。

ただし土地建物の譲渡では一定の要件を満たせば課税されないというのが、
今回ご紹介している固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例です。

この特例を使えば、譲渡は無かったものとされます。
特に売買価額が大きい不動産の場合、税効果も高くなります。

＜対象となる土地＞
宅地・田畑・山林など

＜対象となる建物＞
居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用など

特例を適用するには、交換する不動産の用途が同一である必要があります。

特に注意すべき点は、宅地と宅地の交換は同一ですが、宅地と農地は同一用途にならないことです。
また、建物も居住用と居住用は同一用途ですが、居住用と工場用の場合は同一用途になりません。

4. "固定資産の交換 譲渡所得の特例"を使うには

要件をチェックのうえ専門家へご相談を

① 交換により譲渡する資産は1年以上所有
② 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
③ 交換により譲渡する資産の時価と、取得する資産との時価との差額が、いずれか高い方の価額の20％以内であること
④ 交換を行うために取得したものは対象外であること

上記の中で注意すべきなのは、③です。

譲渡資産と取得資産の時価の差額が、いずれか高い方の価額の20％以内であること

この特例の大前提は、あくまでも"等価交換であること"です。

つまり、等価のガイドラインとして両者の差額が時価ベースで20%以下に収まることが要件とされているのです。

土地と建物では、相続税評価額の計算が異なります。
時価の計算については、税理士に相談することをお勧めします。

いずれにせよ、この特例の適用を受けるには所得税の確定申告が必要になります。
土地建物の交換を検討される場合は、不動産の専門家などに是非ご相談くださいね。

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【当ブログ執筆者】

TFPグループ
税理士法人トップ財務プロジェクト
社会保険労務士法人トップ労務マネージメント
税理士 中小企業診断士 代表兼CEO  岩佐 孝彦
TEL/06-4796-7771    mail/iwasa@tfp-j.com
公式サイト/www.tfp-j.com

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